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Stiefkind des Wohnungseigentumsrechts

Personenabhängige Abrechnung von Betriebskosten und wer trägt die Kosten einer Zwischenablesung?

Immer häufiger streiten Mieter und Vermieter von Wohnraum um die richtige Umlage und Abrechnung der sog. Betriebskosten.

Dies verwundert nicht, da sich die Kostenbelastung der Mieter aufgrund steigender Neben- und Energiekosten ständig erhöht. Nicht zu Unrecht werden die Betriebskosten schon als „zweite Miete“ bezeichnet. Daher ist es für Mieter und Vermieter besonders wichtig zu wissen, welche Betriebskosten der Mieter tatsächlich zu zahlen hat und welche nicht.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch zwei kürzlich veröffentlichte Grundsatzurteile seit langem streitige Fragen zur Betriebskostenumlage entschieden.

In der ersten Entscheidung geht es um die zwischen Mieter und Vermieter oftmals vereinbarte Umlage von Betriebskosten nach Personen. Der Vermieter legte u.a. die Kosten der Müllabfuhr nach der Anzahl der im amtlichen Einwohnermelderegister gemeldeten Personen auf den Mieter um. Dieser wehrte sich gegen die Umlage mit der Begründung, dass die tatsächliche Personenzahl im Hause aber anders gewesen sei.

Der BGH gibt dem Mieter mit der Begründung Recht, dass das amtliche Melderegister keinen verlässlichen Aufschluss darüber gebe, wie viele Personen im Abrechnungszeitraum tatsächlich zu berücksichtigen seien. Der Vermieter muss sich daher darum bemühen, die tatsächliche Anzahl der im Hause wohnenden Personen zu ermitteln und in der Abrechnung darzulegen (BGH, Urt. v. 23.1.2008 – VIII ZR 82/07).

Die zweite Entscheidung des BGH betrifft die Frage, wer die durch den Auszug des Mieters anfallenden Kosten der sog. Zwischenablesung zu tragen hat. Diese ist nach der Heizkostenverordnung erforderlich, um bei Nutzerwechseln eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu gewährleisten.

Auch hier gab der BGH (Urt. v. 14.11.2007 – VIII ZR 19/07) dem Mieter Recht, der die Umlage beanstandet hatte.

Der BGH ist der Auffassung, dass die Kosten der Zwischenablesung Verwaltungskosten des Vermieters darstellen, da der Auszug des Mieters in den Risikobereich des Vermieters falle. Verwaltungskosten stellen indes nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (BetrkV) keine auf den Mieter umlagefähige Betriebskosten dar.

Allerdings weist der BGH darauf hin, dass der Vermieter die Umlage dieser Kosten im Mietvertrag vereinbaren könne.

Quelle: Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - www.krall-kalkum.de