Das OLG Düsseldorf weist in einer Entscheidung darauf hin, dass unklare und mehrdeutige Eigentümerbeschlüsse auf Anfechtung hin vom Gericht für ungültig zu erklären sind.
In dem vorliegenden Fall fasste die Eigentümerversammlung folgenden Beschluss:
“Ein Bausachverständiger des TÜV-R. wird über die Mängel am Balkon T. und an der Tiefgaragenzufahrt ein Gutachten erstellen. Die Firma S. wird letztmalig – mit Fristsetzung – zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Sollte die Frist verstreichen, wird durch die Rechtsanwältin K. gegen die Firma S. eine entsprechende Klage eingereicht und die Sanierung des Balkons in Auftrag gegeben. Ebenfalls wird dann gegen Frau N. G. u. a. wegen Verzögerung der Angelegenheit geklagt. Die Rechtsanwältin wird die Klage formulieren und einreichen.”
Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach § 21 Abs. 3 WEG müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hierzu gehört nach Darstellung des Gerichts auch, dass Beschlüsse so klar und unmissverständlich zu fassen sind, dass Meinungsverschiedenheiten über ihren Inhalt vermieden werden. Mehrdeutige Beschlüsse sind daher auf Anfechtungsantrag eines oder mehrerer Eigentümer für ungültig zu erklären, wenn sie unklar und ihr Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre. Wenn sie sogar derart unbestimmt sind, dass sie eine durchführbare Regelung gar nicht mehr erkennen lassen, weil sie bspw. in sich widersprüchlich sind, sind sie sogar ohne Anfechtung nichtig.
Das OLG Düsseldorf erklärte den vorstehend zitierten Beschluss nach diesem Maßstab für ungültig. Es sei nicht erkennbar, ob die Balkonsanierung gleichzeitig mit einer Klageerhebung gegen die Firma S. in Auftrag gegeben werden solle, oder die Auftragsvergabe der Sanierung nur für den Fall einer erfolgreichen Klage gegen die Firma S. – also als Ersatzvornahme – beschlossen werden sollte. Auch im Hinblick auf das Gutachten sei nicht zu ersehen, ob das Gutachten auch für den Fall erstellt werden solle, dass die der Firma S. zu ersetzende Frist zur Mängelbeseitigung nicht ergebnislos abläuft. Schließlich sei auch nicht erkennbar, unter welchen Voraussetzungen welches Vorgehen im Einzelnen in Angriff genommen werden soll.
Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg empfiehlt aufgrund der Rechtsprechung seinen Mitgliedern, im Fall anstehender Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen folgendes Vorgehen:
1. Bestandsaufnahme: In welchem Zustand ist das Gebäude und welche Mängel müssen beseitigt werden? Müssen besondere Vorschriften nach DIN oder der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingehalten werden?
2. Klärung der erforderlichen Mehrheitsverhältnisse zur Abstimmung in der Eigentümerversammlung: Handelt es sich um eine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahme oder ein modernisierende Instandsetzung (§§ 21, 22 Abs. 3 WEG: einfache Mehrheit), eine Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG: doppelt qualifizierte Mehrheit) oder eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG: Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer).
3. Beschlussfassung über die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses, einer Ausschreibung der Maßnahme sowie die Einholung von mindestens drei Kostenvoranschlägen durch den Verwalter. Der Verwalter soll dann die Angebote noch einmal zusammenfassen bzw. zusammenstellen und ggf. nachverhandeln.
4. Beschlussfassung über die Vergabe der Arbeiten sowie über die Finanzierung der Maßnahme (Sonderumlage, Entnahme aus Instandhaltungsrücklage).