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BGH: Wohnungseigentümer muss Schwarzbau abreißen

Einer von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig errichtete Terrassenüberdachung müssen die übrigen Wohnungseigentümer nicht im Nachhinein ihren Segen erteilen. Im Gegenteil: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: V ZR 25/13) können die übrigen Wohnungseigentümer selbst dann den Abriss verlangen, wenn sie eine solche Einigung in der Eigentümerversammlung in Aussicht stellen und der umtriebige Miteigentümer ihnen eine finanzielle Kompensation anbietet.

Einer von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig errichtete Terrassenüberdachung müssen die übrigen Wohnungseigentümer nicht im Nachhinein ihren Segen erteilen. Im Gegenteil: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: V ZR 25/13) können die übrigen Wohnungseigentümer selbst dann den Abriss verlangen, wenn sie eine solche Einigung in der Eigentümerversammlung in Aussicht stellen und der umtriebige Miteigentümer ihnen eine finanzielle Kompensation anbietet.

Der Urteilsfall betraf eine aus mehreren Reihenhäusern bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Nachdem ein Wohnungseigentümer eigenmächtig seine Terrasse mit einer Überdachung versehen hatte, war diese Baumaßnahme Diskussionsstoff in der nächsten Eigentümerversammlung. In dem Protokoll heißt es zu dem Tagesordnungspunkt "Diskussion über den Inhalt der Teilungserklärung" unter anderem, dass sich die betroffenen Eigentümer einig seien, "dass über die Möglichkeiten der ordentlichen Instandsetzung und Instandhaltung der äußeren Wände es zwischen den Betroffenen eine schriftliche Vereinbarung geben wird. Nur unter dieser Voraussetzung haben die übrigen Eigentümer dem Umbau zugestimmt". Eine solche schriftliche Vereinbarung kam allerdings zwischen den Parteien nicht zustande. Ein Miteigentümer klagte daraufhin auf Entfernung der Terrassenüberdachung sowie die Feststellung, dass der Schwarzbauer verpflichtet sei, mögliche Schäden an der Außenwand seines Hauses zu beseitigen, die durch das Anbringen und das Entfernen der Terrassenüberdachung entstanden sind bzw. noch entstehen.

Miteigentümer kann Beseitigung verlangen
Der BGH hat dem Wohnungseigentümer einen Beseitigungsanspruch zugesprochen. Begründung: Die Außenwände der Reihenhäuser stünden im Gemeinschaftseigentum. Entsprechend müssten der baulichen Maßnahme alle Wohnungseigentümer zustimmen. Das ist vorliegend nicht geschehen. Denn in der Versammlung ist lediglich über den Schwarzbau diskutiert, aber kein Zustimmungsbeschluss gefasst worden. Dazu sind die Eigentümer nach dem Richterspruch auch nicht verpflichtet. Denn die Terrassenüberdachung führe bei etwaigen Instandsetzungsarbeiten zu baulichen Behinderungen - und damit einhergehend einem erhöhten Kostenaufwand. Selbst bei einer Entfernung der aufliegenden Konstruktion erschwere das verbleibende Ständerwerk die Aufstellung eines Gerüsts. Solche Erschwernisse bei der Fassadensanierung, die Mehrkosten verursachen können, stellen für jeden Wohnungseigentümer einen Nachteil dar, dem er nach der BGH-Entscheidung nicht zustimmen muss.

Keine treuwidrige Vereitelung der Zustimmung
Der klagende Miteigentümer hat nach Ansicht des BGH die in der Versammlung in Aussicht gestellte schriftliche Zustimmung auch nicht treuwidrig vereitelt. Dies gelte auch unter Berücksichtigung des Angebots seitens des Schwarzbauers, die aufliegende Konstruktion bei Bedarf zu entfernen und dem Miteigentümer die Mehrkosten zu erstatten, die bei einem Anstrich der Außenfassade entstehen. "Denn die Wohnungseigentümer wollten dem Anbau nur dann zustimmen, wenn es gelang, Streitigkeiten über die spätere Instandhaltung durch eine Vereinbarung nachhaltig zu unterbinden und den Frieden in der Gemeinschaft wieder herzustellen. Dass dem Kläger damit bestimmte Verhandlungspflichten auferlegt werden sollten, lässt sich dem Protokoll der Eigentümerversammlung dagegen nicht entnehmen", schlussfolgerte das Gericht. Zudem verstoße sein Verhalten auch deshalb nicht gegen Treu und Glauben, weil der schwarzbauende Miteigentümer seinerseits kein schutzwürdiges Vertrauen für sich in Anspruch nehmen könne. Denn er hatte die Terrassenüberdachung ohne Zustimmung seines direkten Nachbarn und ohne eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung errichten lassen.

Schadenersatzanspruch abgewiesen
Dagegen haben die höchsten deutschen Zivilrichter den Feststellungsantrag des Wohnungseigentümers, dass der Schwarzbauer ihm gegenüber auch zum Schadenersatz verpflichtet sei, als unbegründet abgewiesen. Denn der Kläger sei insoweit nicht alleiniger Anspruchsinhaber. Ansprüche auf Beseitigung von etwaigen Beschädigungen der Außenwand stehen den Wohnungseigentümern vielmehr gemeinschaftlich zu. Schadensersatzansprüche sind nach der Rechtsprechung des BGH im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen - es bestehe eine "geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft", betonte der BGH.

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Urteil V ZR 25/13