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Kreditaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft – Anforderungen an ordnungsmäßige Verwaltung (BGH Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 244/14)

Sachverhalt:
In einer Eigentümerversammlung einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im Jahre 2013 die Durchführung einer Fassadensanierung beschlossen. Eine förderfähige Wärmedämmung war ebenfalls vorgesehen. Die Gesamtkosten sollten sich auf etwa 2.000.000 € belaufen. Zur Finanzierung haben die Eigentümer die Aufnahme eines KfW-Förderkredits beschlossen. Die Kreditsumme sollte 1.320.000 € betragen, der Zinssatz belief sich zum damaligen Zeitpunkt auf 0 %, die Laufzeit sollte 10 Jahre betragen. Der Restbetrag sollte durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Ein Eigentümer hat den Beschluss angefochten.

Entscheidung:
Der BGH gibt dem anfechtenden Wohnungseigentümer Recht. Grundsätzlich ist der BGH jedoch der Ansicht, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Ob dies der Fall ist, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanter Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen. Insbesondere kommt es auf den Zweck des Darlehens an, wobei vorrangig an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken ist. Die Dringlichkeit der Maßnahme ist ebenfalls zu berücksichtigen. Von Bedeutung ist ferner die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und durch Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen. Relevant ist auch die Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zu der Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kredtikonditionen, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen. Der Beschluss muss ebenfalls gewissen Anforderungen genügen. Insbesondere muss erkennbar sein, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Zudem müssen die Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung das Risiko einer Nachschusspflicht, für den Fall der zukünftigen Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer, erörtert haben. Dieses Risiko wurde vor Fassung des streitgegenständlichen Beschlusses nicht erörtert. Daher entspricht der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.